OBLIGATORIEDAD DE CONTRATACION DE SEGUROS DE INCENDIOS Y RESPONSABILIDAD CIVIL A LOS EDIFICIOS.
EXTENSIÓN Y AMBITO DE APLICACIÓN

Aprovecho de nuevo para saludarles, intentando desarrollar una cuestión que ha suscitado dudas y que conviene que ustedes sepan cuál es su interpretación jurídica. En la medida de lo posible trataré de evitar el rigor y la sobriedad que caracteriza a los comentarios jurídicos, sacando conclusiones que hagan ameno el relato, aunque sean ajenas al epígrafe elegido.

El artículo 47 de la Constitución Española reconoció el derecho a una VIVIENDA DIGNA Y ADECUADA, de modo que se encargó a los poderes públicos promover las condiciones necesarias y establecer las normas para hacer efectivo dicho derecho.

No cabe duda de que la vivienda constituye uno de los debates centrales en nuestro desarrollo social, político y económico. Todos sabemos cómo se está construyendo y la profusión de normas y sentencias que se dictan para preservar el derecho a una vivienda digna y adecuada. Como ejemplo ilustrativo para ver hasta dónde se está llegando, podríamos comentar la incidencia de la publicidad en el consumidor, citando diversas sentencias, como las del Tribunal Supremo de fecha 7 de noviembre de 1988 y de fecha 23 de mayo de 2.003, en las que se llega a concluir que el contrato de compraventa de una vivienda se complementa con lo que el consumidor ha confiado que le darían por razón de la oferta, promoción y publicidad que le han entregado, magnificando los folletos publicitarios hasta integrarlos en el contrato. Otro ejemplo de la situación, generalmente desconocido, es el derecho de información que tiene el consumidor cuando pretende adquirir una vivienda a una entidad que realice la venta o arrendamiento en el marco de una actividad empresarial o profesional, regulado en el Real Decreto 515/89, de 21 de abril, que excluye las ventas mediante subasta pública, judicial o administrativa y que señala entre otras obligaciones para el vendedor las de:
- Deberán tener a disposición del público: a) El nombre o razón social, domicilio y datos de la inscripción mercantil, en su caso, del vendedor o arrendador; b) Plazo general de emplazamiento de la vivienda y plano de la vivienda, descripción y trazado de las redes eléctrica, agua, gas y calefacción y de las medidas de seguridad contra incendios; c) Descripción de la vivienda como su superficie útil, y descripción general del edificio, de las zonas comunes y de los servicios accesorios; d) Referencias a los materiales empleados en la construcción, incluidos aislamientos técnicos, acústicos y del edificio y zonas comunes; e) Instrucciones de uso de instalaciones especiales; f) Datos identificadores de la inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad; g) Precio total o renta de la vivienda y servicios accesorios y forma de pago.

Cuando se promocionen unidades para su venta, se tendrá a disposición del vendedor: las autorizaciones legalmente exigidas para la construcción de la vivienda; estatutos y normas de funcionamiento de la Comunidad; información sobre todos los tributos que graven la propiedad, etc (su artículo 5 lo desarrolla).

Las consecuencias del incumplimiento del derecho de información a nivel jurídico, pueden observarse en el supuesto contemplado en la sentencia dictada por la Sección 9ª. de la Audiencia Provincial de Valencia de fecha 17 de noviembre de 2.004, en la que se obligó al vendedor a devolver las arras o señal, por no informarse verazmente al comprador sobre la titularidad registral así como de la falta de aprobación administrativa del proyecto urbanizador.

Con el mismo espíritu y teniendo en cuenta que el Estatuto de Autonomía en su artículo 31 le faculta para hacerlo, la Comunidad Valenciana ha dado un paso hacia adelante en la regulación de la normativa de protección del adquirente y arrendatario de una vivienda con la publicación de la Ley 8/2.004, de 20 de octubre, que entró en vigor seis meses después, es decir el 21 de abril de este año.

La Ley de Vivienda de la Comunidad Valenciana, que debe respetar las normas estatales vigentes, complementa la protección del consumidor a fin de que tenga acceso a una vivienda digna y adecuada.

Un punto sobre el que ha incidido la Ley Valenciana, estableciendo obligaciones innovadoras es en el de las garantías a ofrecer a los adquirentes. Refiriéndose a la transmisión de viviendas de nueva construcción y los resultantes de la rehabilitación integral de los edificios, el promotor, de conformidad con el artículo 17 de la Ley de Ordenación de la Edificación, el arquitecto, el constructor y el aparejador responderán de los vicios ruinógenos que se produjeren por su culpa en los inmuebles. Los defectos de terminación se deberán producir en el año siguiente a la recepción de la obra; los vicios que causen ruina funcional, produciendo inutilidad en la construcción, se deberán manifestar en los tres años desde la recepción de la obra; y los daños que devenguen por defectos de estructura o cimentación se deberán producir en los diez años desde la recepción. Una vez producidos los daños por cualquiera de las causas anteriores, se podrá demandar en el período de dos años. Después estará prescrita la reclamación.

En este sentido, en lo que respecta al deber de información comentado, la Ley Valenciana no puede calificarse de novedosa respecto al Real Decreto 515/89 al que lógicamente se remite, pues tan solo establece matizaciones según se trate de primera transmisión (en los que habrá que identificar al promotor y al constructor, facilitar plano de emplazamiento de la vivienda así como plano a escala de la vivienda) o de segunda o posteriores transmisiones (en las que hay que acreditar la superficie útil o construida salvo que se trate de una venta de carácter profesional, en cuyo caso habrá de facilitarse el plano del emplazamiento, el acotado a escala de la vivienda y el de las instalaciones previstas de electricidad, agua, saneamiento, calefacción y detalle, en su caso, de los equipos y aparatos electrodomésticos a instalar, especificando su inclusión o no en la obra).

Otra cuestión que aborda la Ley Valenciana de la Vivienda es la relativa a la obligación del promotor de asegurar la devolución de las cantidades entregadas a cuenta en una compraventa. Esta obligación, que pasa desapercibida en demasiados contratos de compraventa de viviendas libres y quien a estas alturas no ha examinado uno, deviene de la Ley 57 de 27 de julio de 1.968. Entonces se decía en su exposición de motivos que era costumbre en la cesión de viviendas la entrega de cantidades antes de iniciarse la construcción o durante ella, de modo que en caso de resolución contractual por incumplimiento, era necesario garantizar su devolución. Para ello, surgió la Ley en cuyo artículo 2 se obligaba al promotor a devolver al comprador las cantidades percibidas a cuenta más el 6% de interés anual, en el caso de que la construcción no se iniciara o terminara en los plazos convenidos o no se obtuviera cédula de habitabilidad, debiendo hacer referencia en el contrato al aval o seguro concertado y la designación de la entidad financiera y la cuenta corriente a través de la cual se debían realizar las entregas a cuenta. Este criterio se mantuvo en la Ley de Ordenación de la Edificación (variando el interés del 6% al interés legal y ampliando la obligación a la venta de viviendas en régimen de comunidad de propietarios o en cooperativas; Disposición Adicional 1ª.) y la Ley Valenciana no lo ha ampliado.

La Ley de Ordenación de la Edificación comenzó a aplicarse a aquellas construcciones para cuyos proyectos se solicitare la correspondiente Licencia de Edificación, a partir de su entrada en vigor, que tuvo lugar el 6 de mayo de 2.000. Su ámbito de aplicación son en esencia las obras de nueva construcción que tengan carácter residencial o público; las de ampliación, modificación, reforma o rehabilitación que alteren la configuración arquitectónica del edificio; y las intervenciones totales en edificaciones catalogadas.

En íntima conexión con lo anterior, la Ley de Ordenación de la Edificación exige desde que entró en vigor (6 de mayo de 2.000), para edificios cuyo destino principal sea el de vivienda , que el promotor preste un seguro de daños materiales o de caución, para garantizar, durante 10 años, el resarcimiento de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio. Hasta ahora sólo se ha regulado esta garantía, hasta que el Real Decreto obligue a los otros dos. En estos seguros de daños materiales, sobre los que no cabe pactar franquicias o limitación alguna, el tomador será el promotor y los asegurados el propio promotor y los sucesivos adquirentes del edificio, aunque cabe pacto entre promotor y constructor para que este sea el tomador por cuenta de aquellos. La prima deberá pagarse en el momento de recepción de la obra, de modo que si se pactan fraccionamientos de pago de la prima, el asegurador quedará siempre obligado, se abone o no. Este contrato no podrá resolverse hasta que expire el plazo pactado. En el seguro de caución, donde los asegurados serán siempre los sucesivos adquirentes, el asegurador asume el compromiso de indemnizar al asegurado al primer requerimiento.

El importe mínimo del capital asegurado será del 100% del coste final de la ejecución material de la obra, incluidos honorarios profesionales.

Quedarán fuera de esta garantía los daños corporales y los daños morales e indemnizaciones por falta de uso o depreciación; los daños ocasionados a inmuebles contiguos; los causados a bienes muebles; los ocasionados por obras realizadas después de la recepción definitiva; los ocasionados por mal uso o falta de mantenimiento; los que tengan su origen en incendio o explosión, salvo por vicios o defectos propios de las instalaciones del edificio; los ocasionados por caso fortuito, fuerza mayor, acto de tercero o por el propio perjudicado; los siniestros que tengan su origen en partes de la obra sobre las que haya reservas en el acta de recepción, mientras no hayan sido subsanados y constatados en acta.

Habida cuenta de lo anterior y ante las exclusiones de garantía respecto de los daños expresados, constituyendo una innovación que la Ley de la Edificación Valenciana aporta, se establece en su artículo 30.1, la obligatoriedad para los edificios de viviendas de estar asegurados contra el riesgo de incendios y por daños a terceros. También expresa el artículo que las comunidades de propietarios deberán suscribir estos seguros para los elementos comunes de todo el inmueble.

Estos seguros son obligatorios para las comunidades de propietarios si están obligadas a tener el libro del edificio, figura jurídica que crea la Ley de Ordenación de la Edificación, que actúa como documentación registrada de su historia constructiva.

El libro del edificio debe ser entregado por el promotor a los usuarios finales del edificio, y quedará integrado obligatoriamente por los siguientes documentos:

a) Proyecto del edificio objeto de la licencia otorgada con las modificaciones practicadas durante la construcción, debidamente aprobadas;
b) Acta de recepción definitiva;
c) Certificación final de obra;
d) Relación identificativa suficiente de los agentes que han intervenido durante la edificación;
e) Instrucciones relativas al uso y mantenimiento del edificio, así como de sus instalaciones, de conformidad con la normativa aplicable;
f) Desde mi punto de vista también deberán incluir los seguros y garantías prestadas.

Este libro se debe conservar y transmitir a los futuros usuarios.

Como se ha dicho anteriormente la Ley de Ordenación de la Edificación entró en vigor el 6 de mayo de 2.000, siendo aplicable a toda obra de nueva construcción y a obras en los edificios existentes, para cuyos proyectos se solicite la correspondiente licencia de edificación, a partir de su entrada en vigor.

Así pues, necesitarán seguro de incendio y de responsabilidad civil las Comunidades de Propietarios por:

a) Obras de edificación de nueva construcción, (excepto aquellas construcciones de escasa entidad constructiva y sencillez técnica que no tengan, de forma eventual o permanente, carácter residencial ni público y se desarrollen en una sola planta).

b) Obras de ampliación, modificación, reforma o rehabilitación que alteren la configuración arquitectónica de los edificios, (entendiendo por tales las que tengan carácter de intervención total o las parciales que produzcan variación esencial de la composición general exterior, la volumetría, o el conjunto del sistema estructural, o tengan por objeto cambiar los usos característicos del edificio).

c) Obras que tengan el carácter de intervención total en edificaciones catalogadas o que dispongan de algún tipo de protección de carácter ambiental o histórico-artístico, regulada a través de norma legal o documento urbanístico y aquellas otras de carácter parcial que afectan a los elementos o partes objeto de protección.

cuyas licencias de edificación se presenten a partir del 6 de mayo de 2.000, toda vez que tendrán obligación de poseer libro del edificio y por lo tanto de estar aseguradas, también, contra el riesgo de incendio y por los daños a terceros.

Establecido lo anterior, se han planteado dudas acerca de si los seguros de incendio y de responsabilidad civil se refieren únicamente a viviendas de protección pública, lo cual no puede ser admitido toda vez que el texto de la Ley Valenciana de la Vivienda no diferencia cuando regula la materia entre viviendas libres y de protección oficial, luego se refiere a ambas.

Por otra parte, también han surgido dudas acerca de si se debería asegurar los edificios catalogados o de antigüedad superior a 50 años. Mi opinión es contraria al aseguramiento y mantengo que no se deban asegurar por las siguientes razones:

- La Ley Valenciana de Ordenación y Fomento de la Calidad de la Edificación ( Ley 3/2.004 de 30 de junio) en su disposición adicional segunda especifica que toda edificación que de acuerdo con lo establecido por el artículo 87 de la Ley 6/94, de 15 de noviembre (L.R.A.U.) se someta a inspección periódica deberá disponer del Libro del Edificio “con el alcance y contenido que reglamentariamente se establezca”.

Hasta ahora este libro del edificio citado no ha tenido desarrollo reglamentario, con lo que no es exigible y consecuentemente no es necesario u obligatorio asegurar contra incendios y responsabilidad civil a estos edificios. En el momento en el que mediante Reglamento se defina el alcance y contenido del Libro del Edificio será obligatorio asegurar, pero antes no.

En la actualidad los propietarios de edificaciones catalogadas o de antigüedad superior a 50 años vendrán obligados a promover, cada cinco años, una inspección, a cargo de facultativo competente, para supervisar el estado de conservación, expidiéndose Certificado visado por el Colegio Profesional y con remisión de copia al Ayuntamiento, expresivo de los desperfectos, sus causas y rehabilitación, pero no a suscribir un seguro de incendios y de responsabilidad civil.

Por último, la obligación de aseguramiento de los edificios, definida como se ha dicho en el artículo 30 de la Ley Valenciana de la Vivienda, se encuentra englobada en el Capítulo destinado por la Ley al uso, mantenimiento y adaptación de la vivienda, que es de aplicación tanto a las viviendas libres como a las de protección oficial, de tal modo que en el apartado segundo del referido artículo 30 se establece como incentivo para que las Comunidades de Propietarios cumplan su obligación, que cuando dichas Comunidades hayan constituido un fondo de reserva para atender a las obras de conservación y reparación del edificio, o que con cargo al mismo HAYAN SUSCRITO UN CONTRATO DE SEGURO QUE CUBRA LOS DAÑOS CAUSADOS EN EL EDIFICIO POR RIESGOS EXTRAORDINARIOS, gozarán de preferencia para la obtención de ayudas públicas a la rehabilitación, conservación y mantenimiento.

Este seguro por riesgos extraordinarios será aplicable a las mismas Comunidades para las que es obligatorio el seguro de incendios y de responsabilidad civil aludidas anteriormente.