El copropietario, tiene derecho conforme al artículo 7 de la Ley 49/60 de Propiedad Horizontal, reformada por la ley 8/99 de 6 de abril, a modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien representa la comunidad.
Así mismo, en virtud del art 394 CC cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, y no impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho. Por ello, la Comunidad de Propietarios debe, a su vez, decidir sobre tales obras.
Pues bien, a pesar de la necesidad de un pronunciamiento de la Comunidad,
ésta no puede realizar un ejercicio antisocial de sus derechos,
como se ha establecido en la sentencia de la Audiencia Provincial de
Badajoz de 7 de Julio de 2003, en relación con un supuesto en
el que la Junta de Propietarios adopta un acuerdo que impide al comunero
cumplir con la normativa municipal reguladora de la actividad que pretende
desarrollar en el local de su propiedad.
Los antecedentes de hecho, eran muy comunes y frecuentes en la practica
diaria, el propietario del bajo, pretendía colocar una chimenea
o campana extractora de humos y gases que lindaba con el patio común
del inmueble y, no afectaba ni a la estructura ni a la resistencia o
seguridad del inmueble. En consecuencia, la obra no menoscaba el derecho
de los demás propietarios en régimen de copropiedad horizontal,
condicionado única y técnicamente a que diera salida,
y que la conducción discurriera adosada al muro hasta sobrepasar
la cubierta en la altura reglamentaria de un metro, sin aproximarse
como era el caso, a las ventanas o terrazas tendederos.
Se ejerce en consecuencia antisocialmente el derecho de respeto al
acatamiento de las decisiones de Junta, y se cae, entonces en actitud
abusiva, de aquellos a los hacen primar sus intereses en aquella, frente
al legítimo derecho concedido a otro comunero, y por tanto, debe
considerarse abusiva la posición de la Junta, que deniega la
autorización al local comercial para instalar la campana o conducto
vertical de gases o humos cuando ya había una existente; siendo
pertinente administrativamente la autorización de la Comunidad,
su negativa provocó que la Autoridad Municipal, suspendiera la
licencia de apertura.
Situación que se corrige judicialmente, en la sentencia analizada,
pues la colocación del conducto vertical no supone menoscabo
de los derechos de los comuneros, ni afecta a la estructura resistencia
o seguridad del inmueble, dando protección al derecho del comunero,
por encima del acuerdo de la Comunidad de Propietarios, que impidió
el uso del elemento común.
Actuación de la Junta, que podría estar sujeta a la indemnización
de daños y perjuicio, al amparo del art. 1902 del Código
Civil, y entre ellos, el lucro cesante (1106 Cc) derivado de la inactividad
del local, durante el tiempo en que transitoriamente y por acuerdo indebido
y abusivo de la Junta de copropietarios estuvo sin poderse aperturar
administrativamente ni poner en funcionamiento la explotación
el local. Responsabilidad civil, que nacería con la declaración
de abuso de derecho por ejercicio antisocial del mismo.
RESPONSABILIDAD CIVIL Y PROPIEDAD HORIZONTAL
Marina Arcis Burgos
Despacho